En bref
- Quand plusieurs personnes possèdent ensemble une maison (indivision), la vente exige en principe l’accord de tous. L’unanimité est la règle pour les actes de vente.
- Depuis la loi du 7 avril 2026, un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de vendre seul, à condition de prouver l’urgence et l’intérêt commun. La loi ne dit pas dans quels cas le juge l’accorde : il apprécie librement.
- Pour une maison reçue en héritage, le notaire de la succession est le passage obligé : c’est lui qui constate, avant la vente, qui en est propriétaire.
- Les héritiers n’ont aucune obligation de rester dans l’indivision : le partage, ou la vente, permet d’en sortir.
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Qu’est-ce que l’indivision ?
On parle d’indivision quand plusieurs personnes sont propriétaires du même bien sans que chacune possède une partie précise : par exemple des frères et sœurs qui héritent ensemble de la maison de leurs parents. Chacun détient une quote-part, mais personne n’est propriétaire d’une pièce ou d’un étage en particulier.
Qui doit être d’accord pour vendre ?
D’après le Code civil (article 815-3), tel que le présente le Conseil supérieur du notariat, les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent accomplir certains actes de gestion. Mais les actes de disposition, dont la vente, exigent l’accord unanime. Tous les indivisaires doivent donc signer le mandat de vente, ou donner une procuration, puis l’acte chez le notaire.
Un indivisaire peut en revanche vendre sa propre part à un tiers. Les autres indivisaires disposent en principe d’un droit de préemption dans ce cas : il faut les prévenir et passer par le notaire (à confirmer avec le notaire).
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Que faire si un indivisaire refuse ?
Jusqu’ici, l’indivisaire qui souhaitait vendre pouvait demander au tribunal de l’autoriser à agir seul, mais cette possibilité reposait sur la seule jurisprudence. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui vise à simplifier la sortie de l’indivision, fait entrer cette possibilité dans le Code civil (nouvel article 815-6) : l’indivisaire doit prouver l’urgence et l’intérêt commun. Les conditions précises ne sont pas fixées par la loi : le juge apprécie. Le recours au juge reste long et coûteux : le dialogue, éventuellement avec l’aide du notaire ou d’un médiateur, est presque toujours plus rapide.
La même loi étend le partage judiciaire et simplifie la gestion des successions vacantes. Certaines mesures attendent leurs décrets d’application : demandez conseil à un notaire avant toute démarche.
Les étapes pour vendre une maison héritée
Après un décès, le notaire établit les documents qui permettent d’identifier les héritiers et de constater leur droit sur l’immeuble. C’est la condition pour pouvoir vendre. Vous pouvez demander une estimation du bien dès que les héritiers sont d’accord pour vendre ; la signature du mandat intervient quand tous les indivisaires, ou leurs représentants, sont prêts à signer.
Si le conjoint survivant a l’usufruit du bien, la vente suppose en principe l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires. Si un héritier est mineur ou sous protection, des autorisations supplémentaires sont nécessaires. Chaque situation est particulière : cette étape se prépare avec le notaire.
Préparer la vente
Faites le point sur l’état du bien : une maison inhabitée depuis longtemps demande souvent un nettoyage, un débarras et quelques réparations avant les visites. Réunissez les diagnostics obligatoires : voir le guide sur les diagnostics. Si la maison est classée F ou G, l’audit énergétique est obligatoire à la vente : voir le guide sur la passoire thermique. Pensez aussi à la fiscalité : la vente d’un bien hérité peut dégager une plus-value, calculée à partir de sa valeur au jour du décès (voir le guide sur la plus-value).
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison sans l’accord de tous les héritiers ?
En principe non : la vente d’un bien indivis demande l’accord de tous les indivisaires. Un héritier peut demander au juge l’autorisation de vendre seul s’il prouve l’urgence et l’intérêt commun (loi du 7 avril 2026). Il peut aussi vendre sa propre part.
Un héritier peut-il forcer la vente de la maison ?
Il ne peut pas être contraint de rester dans l’indivision, mais la vente forcée passe par le partage ou par le juge. Mieux vaut chercher un accord, avec l’aide du notaire.
Qui signe le mandat de vente d’une maison en indivision ?
Tous les indivisaires, ou leurs mandataires munis d’une procuration. Un mandat signé par un seul indivisaire pose un problème de validité.
Faut-il passer par un notaire pour vendre une maison héritée ?
Oui. L’acte de vente d’un immeuble est un acte authentique reçu par un notaire, et c’est le notaire de la succession qui constate la qualité d’héritier et de propriétaire.
Est-ce que je peux faire estimer la maison avant d’avoir tous les accords ?
Oui, une estimation n’engage à rien. Elle aide même à ouvrir le dialogue entre héritiers, car elle donne une base chiffrée commune.
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Sources et mise à jour
- Notaires de France, « Sortie de l’indivision et succession vacante : ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 » (page mise à jour le 1er juin 2026).
- Code civil, articles 815-3 et 815-6 (tels que présentés par le Conseil supérieur du notariat).
- Droit de préemption des indivisaires et durée de validité des documents de succession : à confirmer avec un notaire (non confirmés dans les sources consultées).
Informations générales, non substituables à un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiées le 21 octobre 2026 ; les règles peuvent évoluer. Textes rédigés pour ce site.