En bref
- La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective.
- Pour les autres biens (résidence secondaire, bien locatif), la plus-value est taxée, avec des abattements selon la durée de détention : exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées.
- Les règles peuvent évoluer : vérifiez le barème en vigueur sur impots.gouv.fr avant de vendre.
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La résidence principale
Si vous vendez le logement que vous occupez habituellement, la plus-value est totalement exonérée. Les dépendances vendues avec le logement (cave, garage) le sont aussi, et un garage situé à moins d’un kilomètre compte comme dépendance immédiate. Si vous avez déjà quitté le logement, il faut en principe l’avoir occupé jusqu’à sa mise en vente et vendre dans un délai normal, de l’ordre d’un an.
Les autres biens : l’effet de la durée
Pour un bien qui n’est pas votre résidence principale, la plus-value est calculée entre le prix de vente et le prix d’acquisition, corrigé de certains frais. Elle est ensuite réduite par des abattements qui augmentent avec la durée de détention.
Impôt sur le revenu : 6 % d’abattement par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année : exonération totale après 22 ans.
Prélèvements sociaux : 1,65 % par année de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par année au-delà : exonération totale après 30 ans.
Par exemple, après 15 ans de détention, l’abattement est de 60 % pour l’impôt sur le revenu (10 années à 6 %) et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux (10 années à 1,65 %).
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Autres cas d’exonération
Une première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans votre habitation principale dans les 24 mois. Les ventes inférieures ou égales à 15 000 € sont exonérées, et certains partages et expropriations bénéficient de régimes particuliers.
Que faire en pratique ?
Faites le calcul avant de fixer votre prix net vendeur : une plus-value taxée réduit ce qui vous reste. Pour une succession, une donation ou une situation particulière, demandez conseil à votre notaire, qui calcule et déclare la plus-value lors de la vente.
Questions fréquentes
Y a-t-il une plus-value à payer quand on vend sa résidence principale ?
Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée, si le logement est bien votre résidence habituelle et effective.
Au bout de combien d’années ne paie-t-on plus de plus-value ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, pour un bien qui n’est pas votre résidence principale.
La plus-value est-elle taxée sur une maison héritée ?
Oui, si ce n’est pas votre résidence principale, avec les abattements liés à la durée de détention. Le notaire calcule la plus-value lors de la vente : demandez-lui un chiffrage avant de fixer le prix.
Qui calcule et paie la plus-value ?
Le notaire la calcule, la déclare et la règle à l’administration fiscale lors de l’acte, en la prélevant sur le prix de vente.
Un bien vendu moins de 15 000 € est-il exonéré ?
Oui : les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées, ce seuil s’appréciant cession par cession.
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Sources et mise à jour
- Administration fiscale, page « Plus-values exonérées » (impots.gouv.fr), consultée le 21 octobre 2026. Certains exemples chiffrés de la page sont anciens : vérifier les barèmes en vigueur.
Informations générales, non substituables à un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiées le 21 octobre 2026 ; les règles peuvent évoluer. Textes rédigés pour ce site.